Respuesta rapida: Su arrendamiento es un arrendamiento no vencido bajo 11 U.S.C. Seccion 365. Puede conservar el apartamento manteniendose al dia y curando cualquier alquiler atrasado, o alejarse rechazando el arrendamiento - lo que convierte el alquiler impago y futuro en una reclamacion no garantizada cancelable. La gran advertencia: si su arrendador ya tenia una sentencia de desalojo antes de que usted presentara, la suspension automatica generalmente no salvara el arrendamiento.
Su Arrendamiento Es un Activo que el Codigo Puede Conservar o Descartar
Un arrendamiento residencial es un arrendamiento no vencido, y la Seccion 365 le da a la masa el poder de asumirlo (conservarlo) o rechazarlo (renunciar a el). Para un inquilino consumidor, eso se traduce en una eleccion practica simple: conservar el apartamento o dejarlo. La respuesta correcta depende de si el arrendamiento es asequible y si esta atrasado en el alquiler.
Dos caminos, dos resultados. Asuma el arrendamiento y conserva el apartamento pero debe curar cualquier incumplimiento. Rechace el arrendamiento y renuncia al apartamento pero cancela el alquiler atrasado y cualquier dano de alquiler futuro. La eleccion es suya para impulsar, en coordinacion con el sindico y el plan.
Conservar el Apartamento (Asuncion)
Para conservar el arrendamiento, cualquier incumplimiento debe curarse. Los mecanismos difieren segun el capitulo:
| Capitulo | Como conserva el arrendamiento |
|---|---|
| Capitulo 7 | El sindico rara vez tiene interes en un arrendamiento de consumidor a precio de mercado. Bajo la Seccion 365(d)(1), si el sindico no asume dentro de los 60 dias de la orden de alivio, el arrendamiento se considera rechazado en cuanto a la masa - lo que en la practica solo los deja a usted y a su arrendador en su relacion de arrendamiento ordinaria. Un inquilino al dia generalmente conserva el apartamento continuando pagando el alquiler. |
| Capitulo 13 | Puede asumir el arrendamiento y curar el alquiler atrasado a traves del plan, pagando los atrasos con el tiempo mientras se mantiene al dia con el alquiler en curso. Esta es una forma poderosa de salvar un arrendamiento que esta atrasado. |
El alquiler actual no se puede cancelar mientras se queda. Si conserva el apartamento, sigue siendo responsable del alquiler que vence despues de presentar - ese es el costo de conservar el beneficio. La bancarrota puede borrar deudas antiguas, pero no le permite vivir en el apartamento gratis en adelante.
Alejarse (Rechazo)
Si el arrendamiento es inasequible, el rechazo le permite liberarse de el. El rechazo se trata como un incumplimiento ocurrido justo antes de presentar. La reclamacion resultante del arrendador - alquiler atrasado impago mas danos por el alquiler que habria vencido durante el plazo restante - se convierte en una reclamacion general no garantizada:
- La reclamacion es cancelable como otras deudas no garantizadas, por lo que la responsabilidad del alquiler desaparece.
- La porcion de alquiler futuro tiene un limite por la Seccion 502(b)(6), que limita la reclamacion de un arrendador por el alquiler reservado durante el saldo del plazo para evitar que un arrendamiento largo abrume la masa.
- Renuncia a la posesion. El rechazo pone fin a su derecho de quedarse; usted se muda.
El rechazo es la herramienta para un inquilino que necesita salir de un arrendamiento que no puede pagar - convierte una obligacion continua en una reclamacion cancelable de una sola vez.
Las Excepciones a la Suspension del Desalojo - La Advertencia Critica
Declararse en bancarrota activa la suspension automatica bajo la Seccion 362, que detiene la mayoria de las acciones de cobro y muchas acciones de desalojo. Pero el Congreso redujo la proteccion de la suspension para los desalojos residenciales, y estas excepciones toman a los inquilinos por sorpresa:
| Excepcion | Efecto |
|---|---|
| 362(b)(22) - sentencia de posesion anterior a la peticion | Si el arrendador obtuvo una sentencia de posesion antes de presentar la bancarrota, la suspension no detiene el desalojo, a menos que el inquilino use el procedimiento de cura estrecho en la Seccion 362(l) |
| 362(l) - ventana de cura limitada | Un inquilino que enfrenta una sentencia de posesion anterior a la peticion puede preservar la suspension temporalmente solo certificando que la ley aplicable permite la cura despues de la sentencia y depositando el alquiler que venceria, luego curando realmente dentro de la ventana legal |
| 362(b)(23) - peligro / drogas ilegales | La suspension no aplica a un desalojo basado en el peligro a la propiedad o el uso ilegal de sustancias controladas en la propiedad |
El momento en relacion con la sentencia de desalojo lo es todo. Presentar la bancarrota antes de que el arrendador obtenga una sentencia de posesion le da a la suspension su efecto completo y compra tiempo para asumir y curar. Presentar despues de la sentencia deja al inquilino solo con el camino de cura estrecho de la Seccion 362(l). Un inquilino que enfrenta un desalojo debe entender exactamente donde esta el arrendador en el proceso de desalojo antes de decidir cuando presentar.
Decidir - Conservar o Dejar
La decision generalmente se reduce a tres preguntas:
- Es el arrendamiento asequible en adelante? Si el alquiler en curso encaja en el presupuesto posterior a la bancarrota, conservarlo tiene sentido. Si no, el rechazo libera la carga.
- Cuanto esta atrasado, y puede curar? Atrasos pequenos que pueden curarse (directamente en el Capitulo 7 o a traves de un plan del Capitulo 13) apuntan a conservar. Atrasos grandes sin cura realista apuntan al rechazo.
- Donde esta el arrendador en cualquier desalojo? Una sentencia de posesion anterior a la peticion limita marcadamente las opciones del inquilino bajo la excepcion de la Seccion 362(b)(22), y puede hacer del rechazo y una mudanza ordenada el camino realista.